Blogumuz
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Tespit Edilmesi
Kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti, kiracı ile mal sahibi arasında önemli bir anlaşmazlık konusu olabilir. Kanun, kira bedelinin tespiti için belirli prosedürleri düzenlemiştir. Öncelikle, taraflar arasında bir anlaşma varsa, kira bedeli bu anlaşmaya göre arttırılmalıdır. Bu durumda kira tespit davası açılamaz. Ancak, taraflar arasında anlaşma yoksa veya yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedeli belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi yenilendiyse, her yeni dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda, hâkim tarafından kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir (TBK m.344/2).
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Süreler:
Beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonrasında yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak adil bir şekilde belirlenir (TBK m.344/3). Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılın sonunda, yani 01.01.2028 tarihinde kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Mahkeme, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde sadece TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz, aynı zamanda yeni kira bedelini belirlerken belirli araştırma yöntemlerine başvurur. Emsal kira sözleşmeleri incelenir ve bu veriler doğrultusunda kira bedeli belirlenir. Kira bedeli tespiti sürecinde, mahkeme tarafından bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmazın özellikleri ve benzeri kira bedelleri detaylı bir şekilde değerlendirilir. Bu değerlendirmeler sonucunda, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi durumunda talep edilebilecek kira bedeli belirlenir. Ardından, hak ve nesafet kurallarına göre adil bir kira bedeli takdir edilir (Y3HD-K.2019/79).
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi ve Kira Bedeli:
Kira sözleşmesi yenilendiğinde ve yenileme sözleşmesinde belirlenen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, 5 yıllık süre geçmiş olsa dahi kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerekir (Y3HD-K.2018/11236).
Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi yenilendiyse, her yeni dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda, hâkim tarafından kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir (TBK m.344/2).
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Süreler:
Beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonrasında yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak adil bir şekilde belirlenir (TBK m.344/3). Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılın sonunda, yani 01.01.2028 tarihinde kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Mahkeme, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde sadece TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz, aynı zamanda yeni kira bedelini belirlerken belirli araştırma yöntemlerine başvurur. Emsal kira sözleşmeleri incelenir ve bu veriler doğrultusunda kira bedeli belirlenir. Kira bedeli tespiti sürecinde, mahkeme tarafından bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmazın özellikleri ve benzeri kira bedelleri detaylı bir şekilde değerlendirilir. Bu değerlendirmeler sonucunda, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi durumunda talep edilebilecek kira bedeli belirlenir. Ardından, hak ve nesafet kurallarına göre adil bir kira bedeli takdir edilir (Y3HD-K.2019/79).
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi ve Kira Bedeli:
Kira sözleşmesi yenilendiğinde ve yenileme sözleşmesinde belirlenen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, 5 yıllık süre geçmiş olsa dahi kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerekir (Y3HD-K.2018/11236).
Tespit Edilen Aylık Kira Bedelinin Geçerliliği ve Uygulanması
Tespit edilen aylık kira bedeli, kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir (TBK m.345):
• Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açıldıysa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında, mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açıldıysa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında, mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
